Bakfæra þarf ofreiknaðar verðbætur m.v. vísitölu fyrir hrun

Hér er sagt að greiðslubyrði lána verði færð aftur fyrir hrun.
Það er ekki það sama og höfuðstóll lána. Þegar forsendubresturinn varð í upphafi 2008 og verðbætur snögghækkuðu langt umfram væntingar er lánin voru tekin á sínum tíma var höfuðstóll eftirstöðva lána hækkaður sem þeim ofreiknuðu verðbótum nam, án þess að lántakendur fengju nokkur viðbótarverðmæti afhent frá lánveitendum samhliða því. Þessum ofreiknuðu og ofteknu verðbótum þarf að skila aftur til lántakenda með því að bakfæra þær út af eftirstöðvum lánanna.

Auk þes er ósanngjarnt að lántakendur beri alla áhættu af verðþróun og lánveitendur enga. Í framtíðinni ættu þessir aðilar að skipta áhættunni jafnt á milli sín.

PS. Í þessu sambandi skiptir eignahlið ofreiknuðu verðbótanna máli. Ef höfuðstóll láns er lækkaður lækkar skuld lántakandans sem því nemur og eigið fé hans eykst samsvarandi í eigninni, en eign lánveitandans lækkar tilsvarandi á móti. Það verða bankar og lífeyrissjóðir óhressir með, því þá versnar afkoma þeirra sem því nemur. Þess vegna er þeim akkur í því að halda höfuðstól lánanna með fullum ofreiknuðum verðbótum eins lengi og mögulegt er í bókhaldi sínu, þó svo að greiðslubyrðin yrði lækkuð til samræmis við lægri vísitölu, eins og fréttin ber með sér, og geymdar verðbætur afskrifaðar fyrir rest í framtíðinni að lánstíma liðnum. "Den tid, den sorg", hugsa þeir sjálfsagt!

Greiðslubyrði aftur fyrir hrun

Athugasemdir

[Sigurður M Grétarsson, 27.9.2009 kl. 06:52]

Lántakar með verðtryggð húsnæðislán tapa ekki á verðbólguskoti, sem hækkar höfuðstól lána þeirra ef laun og húsnæðisverð hækkar til samræmis. Þá eiga þeir enn sama hlutfall í verðmæti íbúðar sinnar og einnig eru þeir jafn marga klukkutíma að vinna fyrir greiðslu af láni sínu bæði hvað varðar greiðslubyrði hvers mánaðar og einnig höfuðstólsins í heild.

Þetta hefur hins vegar ekki gengið eftir nú í kreppunni og hefur hækkun lánanna verði langt umfram launahækkanir svo ekki sé talað um vermæti íbúðahúsnæðís, sem hefur lækkað. Við megum hins vegar ekki gleyma því að húsnæðislán eru langtímalán og því ekki ástæða til varanlegrar lækkunar á höfuðstól vegna tímabundinnar hækkunar vísitölu lánanna umfram laun og húsnæðísverðs. Eins og ég skil þá launs, sem stjórnvöld eru að beita sér fyrir þá verður um lækkun á höfuðstól að ræða ef þetta ástand verður langvarandi en ef kaupmáttur launa hækkar aftur þannig að hann verði sá sami eða betri og hann var fyrir hrun á uppgreiðslutíma lánanan þannig að það taki menn jafn margar eða færri vinnustundir að vinna fyrir öllum höfuðstól lánanna en var fyrir hrun, þá muni ekki vera um afslriftir á höfuðstól að ræða.

Ef kaupmáttur launa hækkar þá mun verðmæti íbúðahúsnæðis að öllum líkindum fylgja á eftir. Það stafar bæði af því að stór hluti byggingakostnaðar er launakostnaður og einnig vegna þess að það eykur eftirspurn eftir íbúðahúsnæði. Því er líklegt að ef laun hækki það mikið að ekki muni koma til afskrifta af verðtryggðum lánum þá muni það einnig leiða til þess að íbúðaverð hækki nægjanlega mikið í verði til þess að flestir standi í það minnsta með þann eignarhluta í íbúð sinni, sem nemur þeim upphæðum, sem þeir hafa lagt í hana bæði í upphafi og með greiðslu afborgana og verðtrygginga af afborgunum af lánum sínum. Vaxtagreiðslur eru hins vegar leiga fyrir peningana rétt eins og húsaleiga er leiga fyrir húsnæði og því kostnaður við að búa í húsnæðinu en ekki greiðsla til eignarmyndunar.

Hins vegar er ólíklegt að þeir, sem keyptu sína fyrstu í búð eða stækkuðu verulega við sig á íbúðaverðbólutímabilinu 2005 til 2008 fái sitt til baka, svo ekki sé talað um þá, sem keyptu nýja íbúð á þessu tímabili en náðu ekki að selja þá gömlu fyrir hrun. Ég er því þeirrar skoðunar að það þurfi líka að huga sérstaklega að þeim hópi til viðbótar við þær almennu aðgeðir, sem nú eru boðaðar og veita þeim hópi ákveðna fyrirgreiðslu umfram aðra.

[Kristinn Snævar Jónsson, 27.9.2009 kl. 12:27]

Góðir punktar og ábendingar hjá þér, Sigurður, til frekari útskýringar á málinu.

Ég bendi fólki á dæmi sem Sigurður rekur á bloggsíðu sinni um þessi mál. Þar er grundvöllur til umæðu.

[Júlíus Björnsson, 29.9.2009 kl. 20:37]

Veðið er verðtrygging hjá alþjóðasamfélagin í þúsundir ára. Heimilsfasteingaverðtryggging  kallast Mort-gage. Mort stendur fyrir dauða margra eða plágu: gage merki veð [eða góðan aldur].

Sem sýnir vel hversu trygging þessi verðtrygging hjá vestrænum þjóðum. Vextir af slíkum lánum erlendis taka mið af þróun á fasteigna verði: fasteignvísitölu.

Verðmæti veðsins að láni er tryggt í kaupmálum og ef illa fer er það leiðrétt með nauðungar uppboði.

Stöðugleiki stórborgara fylgir ferli fastverðseignaferils sem stígur jafnt og hægt sennilega með 2,5% vexti á ári í evru ríkjum EU. Á 30 ára ferlinum gæti verðið fallið í mest 5 ár.  Um 1/6 af heildarvaxtadæminu.

Sjóðshöfuðstóll sem er fastur í 30 ár  þar sem nafnvextir standa fyrir raunávöxtunarkröfu, og 25 ár er fasteignaverð fast og 5 ár er það 80% af fastaverðinu. þá þurfa nafnvextir að vera 5,9% til að tryggja 5% raunávöxtum. 3,6% til að tryggja 3% raunávöxtun.

Fasteignaferill þar sem stöðuleiki ríkir vex um 2% á ári að jafnaði í samræmi við tvíburana neyslu og launavístöluferla.

Nálgun um fasta vexti í USA og UK á bilinu  6,6% til 7,9% standast ef hráefni og valdhlutföll eru  tryggð.   

Hinsvegar er það ólög að miða veðið þegar um breytilega vexti er að ræða á langtímalánum heimils íveru við eitthvað annað en fasteignaverðið sjálft eða meðalverð á hverju ári það er fasteigna vísitölu.

Þess vegna og einmitt þess vegna eru index Mortgage loan á heimili sönnum um gífurlega óstöðugleika hjá þeirri undantekningu sem gerir það. Mexíkanar og Tyrkir búa við kerfi þar sem launvístala kemur í stað réttu vísitölunnar að mati þeirra þjóða þar sem lífskjör eru langvarandi best á öllum hnettinum. 

Skýring hversvegna almennir hagstjórnarfræðingar á Íslandi skilja ekki grunn forsendur hagstjórnar módela skil ég ekki.

Mortgage [án index]  hljómar betur því orðið merki verðtryggingin miða við fasteignaverð eitt sér.

Hitt merkir að hér ríki svipað kerfi allmennt og á Indlandi til dæmis.

[Kristinn Snævar Jónsson, 29.9.2009 kl. 21:37]

Með því að miða ávöxtun fasteignaveðláns við verðmæti viðkomandi fasteignar bera einmitt báðir aðilar, lánveitandinn og lántakandinn,  áhættuna af áhrifum verðlagsþróunar á verðmæti lánskröfunnar og fasteignarinnar sem að baki liggur.

Með þeim hætti snýr dæmið þannig við lánveitandanum að það er ígildi þess að hann sjálfur væri að fjárfesta í viðkomandi fasteign. Hann myndi ekki gera það nema að ígrunduðu máli um vænta verðmætisaukningu fasteignarinnar sjálfrar.

Þetta er um leið sá fasteignarverðs-háði stofn sem ávöxtun lánveitandans, nafnvextirnir, reiknast af, og tilsvarandi sú greiðsla sem lántakandinn greiðir fyrir að hafa fasteignina til yfirráða meðan hann er að greiða fyrir hana. Það er hans fórnarkostnaður við að velja að kaupa fasteignina í stað þess að t.d. leigja samsvarandi húsnæði á markaði.

Eins og verðtryggingu hefur verið háttað hérlendis hingað til hefur stofn lána breytst á öðrum forsendum en bara þróun fasteignaverðs.

Hitt er annað, að fasteignaverð getur breytst gegnum tíðina vegna afbrigðilegra orsaka eins og fasteignaverðsbólu sem ekki er í takti við launaþróun. Þá myndast greiðsluvandi fyrir lántakendur sem fá ekki launahækkanir í samræmi við fasteignaverðsþróunina. Þetta gerðist með hrottalegum hætti á Íslandi 2008, þar sem lánin hækkuð í samræmi við uppskrúfaða verðlagsvísitölu sem lækkuðu ekki á sama hátt er fasteignaverð fór lækkandi. Það gap verður að brúa fyrir lántakendur. Síðan þarf nauðsynlega að breyta reglum varðandi verðtryggingu lána sem taka mið af þessum atriðum og leiða ekki til þess hrikalega misgengis sem hér hefur átt sér stað.

[Júlíus Björnsson, 29.9.2009 kl. 21:52]

Ertu ekki sammál því það sé allt í lagi að fylgja í öllu þeim lögmálum um vaxtaákvarðanir sem gilda sameiginlega hjá USA og EU. Fylgja formsatriðum út í ystu æsar í grunninum.  

[Júlíus Björnsson, 29.9.2009 kl. 22:05]

Ég taldi sjálfur að þess að hugsa annað að veðið væri trygging í samræmi við hefðir og það sem gildir hjá öðrum þjóðum. Vissum að fleiri hafi gert það.

Ég tel það ábyrgðleysi að uppfræða almenning hér ekki um grunnbreytingar sem voru gerðar hér. Svo siðleysi gefur sér engin. Krepputrygging undir fullri fasteignveðsverðtryggingu.

Kannski trygging fyrir alþjóðafjárfesta með hollust við sín Ríki.

Of trygging á alþjóðamælikvarða er vitnisburður um lánsumsækjandann.

6.000.000 á bið í 30 ár eru það 18.000.000? eiga elllífeyrisþegar að svelta eftir 30 ár?