Óverðtryggð lán, vextir og virkur húsaleigumarkaður

Þetta er "ódýr" umræða sem fram kemur í viðhangandi frétt á mbl.is um samanburð á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum. Þar er sagt að verðtryggð lán séu "dýrari" en óverðtryggð lán þegar átt er við að greiðslubyrðin sé þyngri af óverðtryggðum lánum á fyrri hluta lánstímans að gefnum forsendum um nægilega háa nafnvexti á hinum síðar nefndu.

Þegar búið er að bæta öllum verðbótum við höfuðstólinn á verðtryggðu láni og öllum vöxtum til viðbótar og bera það saman við vaxtabyrði af óverðtryggðu láni á öllum greiðslutímanum kemur annað í ljós. Þetta sést betur í frétt í Morgunblaðinu í dag, 14.2.2014 bls. 12, þar sem borin eru nokkur dæmi um verðtryggð og óverðtryggð lán. Þar kemur fram að heildargreiðsla ("Samtals greitt") fyrir verðtryggð lán á lánstímanum er umtalsvert hærri en fyrir óverðtryggð lán.

Hérlendis þurfa stjórnvöld að vinda sér í það, og þó mörgum árum fyrr hefði verið, að stuðla að virkum leigumarkaði fyrir húsnæði. Hagstæður húsnæðisleigumarkaður er gott svar sem uppbyggilegur valkostur í stað kaupa á "eigin" húsnæði vegna vaxtabyrði og kostnaðar af lánum. – Jafnframt þarf að leggja af verðbólguhvetjandi hávaxtastefnu Seðlabankans sem enn er við haldið þrátt fyrir kirfilegt skipbrot hennar við hrunið og afleiðingar hennar hingað til. Þar á bæ er nú hótað vaxtahækkunum á nýjan leik; Og hvað gerist? Verðbólguvæntingar aukast samstundis og vaxtakostnaður í kjölfarið og útkoman verður meiri verðbólga! Samfara aflagningu verðtryggingu neytendalána þyrfti að breyta um stefnu í Seðlabankanum þannig að meginmarkmið hans verði að viðhalda efnahagslegum og fjármálalegum stöðugleika með viðunandi atvinnustigi í stað „verðbólgumarkmiða“.

Þeir sem hallmæla óverðtryggðum lánum og mæra verðtryggð lán gefa sér gjarnan þá forsendu að vextir á óverðtryggðum lánum myndu rjúka upp í hæstu hæðir til frambúðar og vaxtakostnaður óverðtryggra lána því verða miklum mun hærri en samanlögð áhrif af verðbólgu og vöxtum á verðtryggðu lánum.
Þetta er ekki raunsæ forsenda ef allt er með felldu. Eins og fylgjendur verðtryggðra lána (bankar og lánveitendur og taglhnýtingar þeirra) hampa nú í fréttum horfist fólk í leit að húsnæði í augu við tiltölulega þunga greiðslubyrði af óverðtryggðum lánum með háum nafnvöxtum og sér því strax hvort það geti staðið undir henni eða ekki og tekur þar af leiðandi (og vonandi) rétta ákvörðun í samræmi við það, hver í sínum aðstæðum. Verði verðtryggðir fjármögnunarkostir af lagðir við kaup á húsnæði og sala á húsnæði drægist saman vegna óviðráðanlegra vaxta, þá yrði eðlilegt svar lánveitenda lækkun vaxta (sem stuðlar jafnframt að lækkandi verðbólgu); Fái lögmál framboðs og eftirspurnar að njóta sín óbjagað. Virkur og hagstæður húsaleigumarkaður flýtir fyrir því ferli.

Greiðslubyrðin er of þung

Athugasemdir

[Guðmundur Ásgeirsson, 14.2.2014 kl. 12:53]

Það verður að skoða þessi skrif í ljósi þess að þau koma frá starfsmanni þess banka sem er með stærsta jákvæða verðtryggingarjöfnuðinn á Íslandi og græðir milljarð á hverju prósenti verðbólgu, í gegnum verðtrygginguna. Með slíka hagsmuni kemur ekkert á óvart að bankinn skuli hafa þá afstöðu sem hann greinilega hefur. Ari Skúlason er bara að vinna fyrir laununum sínum með því að skrifa þetta fyrir bankann. Svo má deila um það hvort hann ætti að fá sér aðra vinnu.

[Júlíus Björnsson, 15.2.2014 kl. 03:59]

Erlendis ef  GDP hækkar um 5,2% á árgrunvelldi  marki innlánasjóðs eða Viðskiptabanka, þá er útlána gengið alltaf hingað til minnst. 5,2%.    Miðað við mánuð er talað um  0,43% til dæmis lámarks stýrivexti.   Miðað við 30 ár er talað um  156% . 


Erlendis gilda sömu reglur innan allra markaða: vilir þú viðahald þínu prósentu hluta í heildar innkomu markaðar á hverju ári, þá verður þín velta að hækka í samræmi. 

Sýna minni hluti ár eftir ár: merkir oft óábyrga stjórn eða stolið úrekstri.

Hvað bankar í heimum verðtryggja  ekki þannig sínar veltur?

Umfram reiðufé [verðhækknir] heildar innkomu síðasta árs, á sama markaði,  á því næst ár kallast arður fyrir heildar afskriftir skattmann.   Ef velta milli ára með hlutfallslega álöguðum sköttum fór úr 1800 milljörðum í  1890 milljarða. þá er umframið 90 milljarðar 5,0% þá ef í þýsklandi lækkar Skattmann heildar skatt innkomu sína um   52 milljarða.  Var 922 milljarðar er gefin upp 870 milljarðar og þjóðarsparnaðr  gefin upp 76 milljarðar.   
Meðal nettó arður verður á hverju ári 2,1%.

Ríkistjórn hér þarf að setja hámörk miðað við lögleglegar jafngreiðslu veðskuldir, til að erlendir geti treyst Íslandi, til dæmis um 30 ára 9,5% ársvextir max. 

  Hér er greitt ÚT 100.000 dollara fyrir 30 ára jafngreiðslu bréf með nafnvöxtum 9,5% , veðaflosun, meðal greitt mest fyrst gengi fyrst. 
þar er miðað við: 302.708 þús. dollara heildarskuld. 

• Monthly Payment $840.85 
• Total of 360 Payments $302,707.51
• Total Interest Paid $202,707.51 [202% lagt á STRAX]
• Payoff Date Feb. 15, 2044
  
  Reiknformúlur og skatta lög er allstaðar eins í grunni.
  
  Ísland getur ekki vegna aðildar að AGS og PPP-dollar látið sig dreyma um meiri hagvöxt á núverandi fjöld ríkisborgara: það þýðir ekkert að fjölga hér ef uppskera efna vex ekki.
  
  
  Sjá  2,38 % Nafnvextir eru fræðlilega að ganga upp á einstaka árum um  4,5% er verðtygging fyrir 150% bólgu.
  
  http://juliusbearsson.blog.is/blog/juliusbearsson/entry/1355086/
  
  
  Verðtygging gegn hverju er Ísland að tala um?  heildar hækkum á markaði?  þá er 9,5% alltof hátt ef skilar 4,0% raunvöxtum í 150% bólgu.  
  
• 
  
  
  
  
  
  

 

[Júlíus Björnsson, 15.2.2014 kl. 04:00]

Föst heildar skuld gildir erlendis.